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コラム

満室経営を成功させるための対策とポイント。鍵は早めの原状回復

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物件が新築・築浅のうちは、満室になっている物件も多いでしょう。満室の状態を継続させるためには、入居者が「この部屋を借りたい」「ずっと住み続けたい」と思えるような対策が求められます。そのために必要なのが、空室対策や満室対策、そして適切な原状回復です。
今回は、満室時に行う対策や原状回復のポイントなど、満室経営を成功させるための対策についてご紹介します。

【目次】
1. 見落としがちな満室対策
2. 満室を目指すためのポイント
3. 満室対策には原状回復がポイント
4. 入居者から支持される工夫が満室経営を成功させる

見落としがちな満室対策

不動産投資で安定した家賃収入を得るためには、空室対策はもちろん、満室対策も欠かせません。

満室対策とは、入居者に長く住んでもらうための対策です。既存入居者の満足度を上げる工夫を行うことで、「今後もこの部屋に住みたい」と思ってもらうことができ、空室ができにくくなります。
一方、空室対策は、物件の空室を埋めるための対策を指します。競合物件との差別化などを行うことで物件の魅力をアップさせ、入居希望者を集めます。

賃貸物件で満室経営をするためには「空室を出さないこと」が何よりも大切です。「今は満室だから大丈夫」「空室があるが、いずれ入居希望者が来るはず」という考え方では、満室経営を継続することは難しいでしょう。

満室を目指すためのポイント

空室を出さないためには、入居者の満足度向上の対策が必要です。満室を目指すための対策方法をご紹介します。

●退室時のリサーチ
退室時のリサーチを行うことは、今後の空室対策に役立ちます。退室希望の借り主に、退室の理由や原因を聞くことで、物件が抱えている問題点や、改善点などを把握できます。

●不具合・クレームへの迅速な対応
「電気の接触が悪い」「水の出が良くない」など、入居者から住み心地に関する相談を受けることがあるでしょう。マンションやアパートなどの集合住宅の場合、「ゴミ出しマナーが守られていない」など、共有部分の使い方に関するクレームも少なくありません。
速やかに業者を手配したり、注意喚起の書類をエントランスに貼ったりするなど、設備の故障や入居者からの相談に素早く対応することが入居者の信頼関係の構築につながります。

●共有部分の清掃
内覧時だけでなく、常に共有部分を清潔に保つことが大切です。エントランスやエレベーターホールなどの共有部分を綺麗にしておくことで、入居者に「手入れが行き届いている」と良い印象を与えられます。定期的に清掃業者を入れるなどの対策をおすすめします。

●新しい設備を導入
立地や築年数だけでなく、設備面の充実を希望する入居者は少なくありません。オートロック機能やカメラ付きインターホン、浴室乾燥機などセキュリティ設備や家電を新しくすることで、競合物件との差別化にもなります。

●時代のニーズに合わせる
近年は、PCやスマートフォン、タブレット端末などの普及で、幅広い世代が自宅でインターネットを利用しています。物件全体にインターネット環境の導入を実施するなど、「入居者が求めているものは何か」を考えた経営を行うことが、満室を目指す上で重要です。

満室対策には原状回復がポイント

満室経営の鍵となるのが、退室後の原状回復です。ただハウスクリーニングすれば良いというわけではなく、質や期間にこだわることが入居希望者を集めるポイントになります。

●原状回復の質
賃貸物件では、借り主が変わるごとに一定の原状回復工事を行う必要があります。「このくらいの部屋の状態なら、また入居希望者が来るだろう」という考えでは、空室率の上昇を招くでしょう。
不動産の商品価値を保つためには、部屋を綺麗な状態にすることが大切です。必要に応じたハウスクリーニングやクロス・畳の張り替えの実施など、原状回復の質や内容にこだわりましょう。

●原状回復の早さ
原状回復工事が長引いてしまうと、その期間は入居者が入れないため、収入がない期間が長くなってしまいます。原状回復工事は、退室後、できるだけ早く終わらせることが必要です。
物件の入居可能日が明確にわかると募集がしやすくなるだけでなく、入居希望者にとっても物件の退室日や引っ越し日の予定が立てやすくなり、双方にメリットがあります。

入居者から支持される工夫が満室経営を成功させる

現状で満室経営ができていたとしても、定期的に対策を行わなければ、近い将来、空室が出てしまうのは確実です。満室経営を実現・継続させるためには、「自分が入居者だったらこの部屋に住みたいか?」という視点を持ち、入居者から支持を得られるようなサービスや工夫を行いましょう。

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