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空室対策に効果的な方法とは?賃貸物件を満室にする戦略と工夫

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空き家問題は、近年の社会的課題であり、国や地域社会全体で取り組むべき問題の1つです。空室の状態が長期間に及んでしまうと、家賃収入が得られないだけでなく、物件自体のイメージダウンにもつながりかねません。空室の増加を食い止め、入居者を確保するために、どのような対策を行えば良いのでしょうか。
今回は、空室対策に効果的な工夫とバリューアップのポイントについてご紹介します。

【目次】
1. 空室率は増加傾向
2. 空室対策はまず原因から!
3. 空室対策の基本はバリューアップ
4. デザインリノベーションで空室対策
5. 賃貸物件をグレードアップして空室をチャンスに変える!

空室率は増加傾向

日本国内の空き家は増え続けており、一戸建てだけでなく賃貸物件の空室率も増加しています。

●現在の空き家状況
総務省統計局の『平成25年住宅・土地統計調査』によると、平成25年10月1日時点の空き家率は13.5%と過去最高を更新しました。5年前の平成20年の調査時と比べて、空き家の数は62.8万戸増加し、空き家数・空き家率ともに過去最高となっています。
増加した空き家のうち、賃貸住宅が占める割合は18.9%で、特に木造、軽量鉄骨造りなどのアパート系の空室率が上昇しています。東京都心のごく一部のマンション物件に限定すれば、空室率は緩やかな減少傾向にありますが、それ以外の都市群、特に地方での空室率の増加が著しいため、全体としては空き家が上昇し続けているのです。

●空室の原因
空室の原因としては、少子化による若年層の減少で、賃貸物件の需要が低下しているにも関わらず、新築賃貸物件が過剰に建設されているという近年の住宅事情に問題があると考えられます。さらに、相続税の節税対策のために不動産物件を購入する人が増えていることも、賃貸住宅の需要と供給のバランスを崩す一因となっています。
これらの背景がある空室問題は、ただ待っていても解決することはありません。早急に、空室対策を練り、空室の増加を食い止めるために手を打つ必要があります。

●「一括借上げ」と「空室対策」
空室のリスクなく利益を得る方法として「一括借上げ」があります。オーナー様が所有する不動産を、不動産会社様が借り上げて代わりに運用するという仕組みです。オーナー様にとっては、空室の有無にかかわらず一定の借上賃料を得られるためメリットがあるのですが、家賃保証としてもらえる額は直接部屋を貸し出して得られる家賃収入よりも10%程度低くなります。また、賃料の見直しやメンテナンス費用、更新時の手数料など、不動産会社様との契約によってはオーナー様の負担が大きくなる可能性もあります。
現状で空室があっても、稼働率を上げることができれば一括借り上げに頼らなくとも収益を上げることができます。一括借り上げを検討する前に、空室対策を講じる方が得策だと言えるでしょう。

空室対策はまず原因から!

空室対策を立てる前に、なぜその物件が空室になってしまっているのかという、原因から考えてみましょう。原因がわからなければ、良い改善はできません。

●物件の状態
まずは、その物件の状態を確認してみましょう。内装を新しくする原状回復はもちろんですが、築年数が古かったり、設備が不十分だったりする場合は、最新の設備やエコ設備を取り入れるなど、新たな魅力となるプラスαの付加価値を付けることが必要です。

●立地
毎日の通勤・通学に影響する立地は、住居を検討する際の大きなポイントとなります。最寄り駅までの所要時間が長い、徒歩圏内に生活に必要な施設や店舗が少ないなど、立地に魅力が薄いと感じる場合は、その他の面でカバーできるメリットを探してみましょう。

●サービス・設備
物件に、ほかとは違うサービスや設備があるかどうかもチェックしてみてください。充実した収納や浴室乾燥機などの設備面、モニター付きインターホンや監視カメラなどの防犯面などが整っているかどうかも、その物件を選ぶかどうかを判断する際の大きなポイントになります。

空室対策の基本はバリューアップ

老朽化した建物の外観や、使い勝手の悪い水まわりなどをリノベーションして価値向上を図り、収益性を高めるのが「バリューアップ」です。

入居者を確保したいからといって安易に賃料を下げてしまうと、長期的な採算を考えたときに大幅な収益ダウンとなってしまいます。入居者にとって家賃が低いことはもちろん魅力的ですが、充実した設備や気に入ったサービスがあれば、家賃が少し高くても値打ちがあると感じられます。家賃設定を動かすのは最終手段として、空室対策にはまずバリューアップリノベーションを検討してみましょう。

●バリューアップの施工例
<間取りの変更>
単身者向けなのかファミリー層向けなのか、それとも学生向けなのか、地域のニーズに合った間取りになっていないと入居者も集まりにくいでしょう。例えば、ファミリー層向けならカウンターキッチンを配置して家族が集まるリビングを広くとったり、コンパクトな物件なら、仕切りの壁をなくして空間を広く感じさせる造りにしたりと、工夫次第でその物件の可能性は大きく広げることができます。

<水まわりのリノベーション>
水まわりは、物件を選ぶ際に重視する人の多いポイントのため、キッチンやトイレ、浴室などの設備が良いと好印象を与えることができます。学生向け物件の場合は、価格が重視されやすいので最低限の設備でも構いませんが、社会人向け物件やファミリー層向けの物件は、少しグレードアップした機能や設備が人気です。洗浄機能付き便座や浴室暖房・乾燥機付きユニットバスなどを導入することで、物件の価値を向上させましょう。

<収納力アップ>
収納の充実度合も、物件選びに大きく影響するポイントの1つです。ただ単に収納スペースが広いというだけでなく、使い勝手やデザイン性を見直してみましょう。収納スペースを十分に確保できない物件でも、オープンクローゼットや壁面収納など見せる収納をうまく配置すれば、居住空間を削らずに収納を作ることができます。間取りに余裕がある物件であれば、ウォークインクローゼットやシューズクローゼットなどを組み込むのもおすすめです。

デザインリノベーションで空室対策

機能性や設備面をグレードアップさせる「リノベーション」に加え、デザイン性を重視して住みやすさとお洒落な空間造りを両立させるのが「デザインリノベーション」です。

現代的な住環境に適したスタイルにリノベーションするなら、シンプルでモダンな雰囲気の内装にしたり、周囲の自然との調和や日当たりが良い物件なら、ウッドを組み込んだナチュラルな空間にしたりと、その物件ならではの個性やアピールポイントを作ることが大切です。万人受けを考えるよりも、あえてターゲットを絞り込むことで、コンセプトがはっきりとしたインパクトのある魅力的な物件にすることができます。
例えば、男性向けの物件なら、内装を作り込むのではなく壁紙やタイルなどの素地にこだわってみたり、若い女性向けの物件なら人気の北欧テイストやアジアンテイストを取り入れた内装にしたりするのも良いでしょう。

●デザインリノベーションの例
<クロスの貼り替え>
部屋の壁紙の一面だけを貼り替える「アクセントクロス」なら、予算をかけずに部屋のイメージをガラリと変えることができます。特に、個性的な柄や色合いのクロスの場合は、キッチンやトイレなど狭い面積の壁一面のみに貼ると、目立ちすぎずに部屋の印象を変えることができます。
キッチンやリビング以外にも廊下や洗面所など部屋のどこでも取り入れることができ、一部のみの施工のためコストも抑えることが可能です。アイディア次第でバリエーション豊かなリノベーションができ、低コストでデザインリノベーションを行いたい場合にぴったりの方法です。

<玄関床のタイル貼り替え>
玄関床は物件の第一印象を左右する重要な部分ですが、出入りによる痛みで劣化が進みやすい箇所です。目地の目立ちにくい大判のタイルを使用したり、高級感を出せる大理石複合パネルを貼ったりと、床を貼り替えるだけでも大きくイメージチェンジが可能です。玄関タイルにも素材や色調、大きさの違うたくさんの種類がありますが、外観だけで選ばずに、滑りにくく汚れても掃除のしやすい材質のものであるか、外廊下から続く玄関と室内のイメージに合っているかを確認して選ぶようにしましょう。

<照明の交換>
内装や間取りを変えるよりもさらに手軽に部屋の印象を変えるには、照明の交換がおすすめです。例えば、足元を間接照明に変える、リビングなど広い部屋ではメインにヴィンテージ照明やデザイン性の高いペンダントライトなどを使用し、スポットライトで補助照明の明かりを確保するなど、機能性とデザインのバランスを考慮しながら照明を選びましょう。雰囲気は大切ですが、照明に関しては明るさや光の色など実際の使い勝手が悪いと不便に感じてしまいます。入居者が自由に使えるように調光機能のついた照明器具を取り入れるのも方法の1つです。

賃貸物件をグレードアップして空室をチャンスに変える!

New home construction interior living room

空室が続くと、経営状態も気になり不安や焦りを感じてしまいがちです。しかし、満室のときには気付けない問題点や物件の価値を高めるための改善点に気付ける、良い機会であると考えましょう。部屋が埋まらないということは、つまり、一般的な原状回復工事だけではライバル物件に勝てないということです。空室対策によって、個性的で魅力のある物件に生まれ変わることができれば、他の物件とは一線を画した人気物件にすることも夢ではありません。空室問題を抱えているのなら、ぜひこの機会に、リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。

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